Доказывают, что купить недостроенный дом под реконструкцию - выгодно. Но, не спешите приобретать такие дома. Недострой бывает разный. Успех пользователей портала, скорее - исключение из правил. В большинстве случаев, недостроенный дом - это куча проблем, потраченные зря деньги и постоянная головная боль. Нередки случаи, когда недостроенную «коробку» в итоге сносят. Почему так происходит? AAKLiberty, Алексей_Чуприна, Bas197 купили старые, или законсервированные, но НЕ аварийные дома . Если повестись на сказки продавца и закрыть глаза на явные косяки, то можно пролететь. Поводы для беспокойства при покупке недостроя:
- Трещины на фундаменте и стенах.
- Затопленный подвал, если дом с цоколем.
- Грибок и плесень изнутри стен.
- Сгнившие или испорченные насекомыми-вредителями деревянные конструкции.
- Просевшие балки перекрытия или кровли.
- «Коробка», простоявшая несколько лет под открытым небом без временной кровли.
- Слишком долгий срок продажи недостроя.
Ликвидный недострой обычно уходит за 1-2 года после выставления на продажу, реже, чуть дольше.
Как купить недострой и не попасть на деньги
Не забывайте про юридические аспекты покупки. Ведь недострой это - объект, который не введён в эксплуатацию . Недостроем может быть фундамент, голые стены, «коробка» под крышей, дом под черновую или чистовую отделку.
Недострой также подлежит государственной регистрации права собственности. Есть два способа его приобретения:
- Объект регистрируется как недострой его владельцем и, после этого, совершается акт купли-продажи.
- Либо покупается участок с недостроем, а новый собственник сам занимается оформлением недвижимости.
Прежде, чем слепо бросаться на, как вам кажется, «лакомый кусочек» недостроя по бросовой цене, задумайтесь, почему его продают. Всё ли в порядке по юридической части? Может быть при возведении дома были допущены фатальные строительные ошибки и его владелец хочет избавиться от аварийной «коробки». Может быть недалеко от участка планируется строительство автомагистрали , торгового центра, мусорного полигона и т.д.
Ещё один «подводный камень» - очень часто продают недостроенные дома большой площади - 300, 400, 500 кв. м. Т.н. «дворцы» по проектам, «привет из 90-х!». Задайте себе вопрос, почему. Чаще всего ответ банален - у владельца нет денег, чтобы довести до ума дом такой площади. А у вас они есть? О сложностях с отоплением и уборкой таких особняков промолчим.
Практика показывает, что на семью из двух человек, с одним или двумя детьми, за глаза хватает дома площадью 150-200 кв. м. А «коробка» - это примерно 30% от общей стоимости готового дома. Самое дорогое - отделка и инженерка.
Памятка по покупке недостроя:
- Узнайте, кто собственник участка и недостроя.
- Выясните, есть ли разрешение на строительство. Какой статус у земли. Не находится ли участок в залоге у банка. Нет ли иных обременений.
- Соответствует ли «коробка» строительным нормативам. Соблюдены ли отступы от строения до «красной линии» и границ участков соседей.
- Чтобы не купить «кота в мешке», обследуйте недострой при помощи специалиста по строительству.
- Составьте план работ по реконструкции недостроя.
- Рассчитайте смету. Трезво оцените свои силы, чтобы недострой не превратился в долгострой.
Выводы
Недострой выгодно приобретать если вы осознаёте, во что ввязываетесь. Помните, что участок должен быть ликвидным . Тогда, в случаях сложных жизненных ситуаций, вы сможете его продать даже с недостроенным домом. И наоборот - покупка недостроя у чёрта на куличиках - без дорог, электричества, инфраструктуры, даже по бросовой цене, может стать фатальной ошибкой. 100 раз подумайте, а надо ли вам это . Не проще ли построить дом на пустом участке, из качественных материалов, по современным технологиям, чем заниматься вечным исправлением косяков, допущенных прежним владельцем.
К покупке недостроенного дома разное отношение. Кто-то уверен, что сэкономит на таком варианте деньги и время, кто-то категорически против, другие колеблются. Между тем, предложений купить недостроенный дом достаточно много, сайт RMNT решил вместе с вами разобраться в данном вопросе.
Давайте сначала определимся, что может подразумеваться под недостроенным домом:
- Строение «под отделку». То есть, собственно, все строительные работы уже закончены, можно заниматься отделкой фасада и помещений. Неплохой вариант, такие дома часто предлагают застройщики в коттеджных посёлках, справедливо считая, что новые владельцы смогут сделать всю отделку под себя. Это как квартира в новостройке, с подведёнными коммуникациями, но с «голыми» стенами;
- «Коробка», то есть просто стены, без законченной кровли, без окон, инженерных коммуникаций. Иногда недостроем и вовсе называют фундамент, который владельцы успели возвести на участке и на этом остановились.
Если первый вариант, в целом, пользуется спросом у покупателей, с ним мало вопросов, то второй случай покупки недостроенного дома следует изучить более пристально.
Решаясь на покупку недостроя, нужно выяснить три важнейших момента:
- По каким причинам дом до сих пор не сдан в эксплуатацию. Возможно, владелец узнал, что рядом с участком планируется строительство торгового центра, автомагистрали или вообще мусорного полигона. Скорее всего, конечно, у хозяев просто нет денег на доведение дома «до ума», но могут быть и другие причины. Например, выяснилось, что фундамент построен с ошибками, а с случае с УШП они могут стать ;
- Как долго дом стоит недостроенным. По словам экспертов, если больше двух лет — это рискованная покупка. Такое строение превращается в неликвид, который владельцы никак не могут реализовать. Нужно ли вам соглашаться на предложение, которое уже более двух лет никто не оценил? Большой вопрос;
- В каком состоянии находится недострой. Был ли дом правильно законсервирован на зиму ?. Если нет, велика вероятность появления проблем.
Осматривать недостроенный дом нужно очень тщательно. Что вас должно насторожить и заставить отказаться от покупки:
- трещины на стенах и фундаменте;
- плесень, грибок внутри;
- начавшие гнить деревянные конструкции;
- просевшая крыша;
- затопленный подвал.
Все эти проблемы будет очень сложно, а зачастую невозможно исправить.
Ещё один важный вопрос — документация. Есть два варианта:
- Документы оформлены только на земельный участок. Недострой при этом будет считаться просто стройматериалами, расположенными на территории надела. То есть новому владельцу после окончания стройки придётся заниматься оформлением недвижимости самостоятельно;
- Сам владелец регистрирует строение в качестве недостроя, после чего можно совершать его куплю-продажу.
Так что обязательно поинтересуйтесь у владельцев наличием всех нужных документов. Очень желательно увидеть проект дома, который вам придётся достраивать. Также важно наличие или отсутствие разрешительной документации на подведение коммуникаций, в частности, газоснабжения, подключения к электрической сети. Если ничего этого нет, у вас возникнет новая проблема, ведь оформление документации на коммунальные системы — дело долгое и затратное.
Итак, чтобы принять решение о покупке недостроенного дома, нужно пройти следующие этапы:
- Пригласить специалиста, чтобы оценить состояние объекта, качество кладки, фундамента, кровли, имеющихся перегородок;
- Составить смету. Во сколько вам обойдётся завершение строительства, может построить с нуля дешевле;
- Изучить документацию, в том числе на участок, целевое назначение которого должно позволять построить жилой дом;
- Оценить планировку. Коробка то уже готова, может дом для вашей семьи мал или слишком велик, комнаты крохотные и неудобно расположенные, нет возможности пристроить гараж или сауну;
- Оцените расположение самого участка, виды, наличие всех благ цивилизации и транспортную доступность.
Констатируем: покупать недостроенный дом целесообразно в том случае, если он находится в хорошем состоянии и простоял законсервированным не более двух лет. В противном случае, скорее всего, вы получите просто земельный участок со строением, которое придётся сносить и делать всё заново. Что ж, такой вариант тоже имеет право на реализацию, если владельцы предложили очень выгодную цену, пытаясь избавиться от своего ставшего неликвидным недостроя.
Незавершённые стройки порождают множество проблем для их владельцев. Такие объекты непросто регистрировать в качестве недвижимости. Ещё сложнее всё становится, если существуют какие-то нюансы в отношении собственности на землю под строением.
В законодательстве РФ действует запрет на субаренду. В большинстве случаев он защищает граждан от неправомерных действий заинтересованных лиц. Но в случае продажи такой запрет мешает владельцу недостроя компенсировать свои расходы за счёт арендатора.
Не получится и временно изменить целевое назначение земли с ИСЖ на ЛПХ, чтобы законсервировать строительство. Продать удастся только освоенный участок ИСЖ, для чего придётся завершить строительство.
Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону
Участки с незавершённым строительством чаще всего продают по двум причинам:
- Нехватка денег на завершение строительных работ.
- Проблемы с получением решений на обустройство коммуникаций.
Риэлтор обязан выяснить эти причины, чтобы не подать покупателю неверную информацию. Также необходимо учитывать площадь и расположение участка и, самое главное, вид владения:
- Собственность.
- Пожизненное владение.
- Аренда.
Арендованный участок продать нельзя, но можно использовать в соответствии с целевым назначением для строительства жилья. Если строительство уже начато, то такой объект считается недвижимостью и на него можно оформить права собственности, как на любой объект незавершённого строительства.
Как продать земельный участок, арендованный у государства?
Хотя сам договор купли-продажи такого участка не требует заверения у нотариуса, но нужно перерегистрировать права собственности в Росреестре (внести новые данные в ЕГРН).
Тем не менее, помощь юриста в этом случае не помешает. Он может:
- Согласовать условия договора.
- Составить текст в соответствии с нормами права.
- Подготовить документы для подачи в Росреестр.
Если участники сделки решили не заверять договор у нотариуса, то они должны его подписать в присутствии сотрудника Росреестра.
Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?
Продажа объекта незавершенного строительства требует внимательной проверки чистоты сделки.
Для этого нужно убедиться:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
- В отсутствии в договоре условий, запрещающих переуступку прав аренды на землю.
- Проверить срок действия договора и внесение арендной платы.
- Проверить целевое назначение участка.
- Уточнить, нет ли запрета на дальнейший выкуп участка.
- Получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на реализацию этого участка.
Также нужно знать, что все договоры аренды, заключённые более, чем на год, должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Как происходит сделка?
Уточнив все нюансы, стороны сделки должны составить и подписать договор купли-продажи. При желании (но необязательно) они могут заверить его у нотариуса. Обязательно произвести регистрацию прав собственности нового владельца в Росреестре.
Заключение договора
Заключая договор, нужно указать в нём всю важную информацию об участке:
- Тип прав владения и правоустанавливающие документы.
- Характеристики участка.
- Его целевое назначение.
- Условия заключения договора.
- Цена участка.
- Условия передачи (на основании передаточного акта).
- Дата и подпись.
Важно учесть все нюансы конкретной земли и права его владельцев (совладельцев). От супруги нужно нотариально заверенное разрешение. Если один из собственников несовершеннолетний – разрешение нужно не только от его родителей, но и от органов опеки.
Регистрация и оформление права собственности
При подаче заявления в Росреестр нужно предоставить:
- Паспорт.
- Договор.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Размер пошлины равен 2000 рублей.
Подавать документы можно, как в Росреестр, так и в МФЦ.
Сроки и стоимость
Срок рассмотрения заявления о регистрации прав собственности на объект незавершённого строительства – неделя для Росреестра и около 10 дней при подаче через МФЦ.
За эту услугу нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей.
Налогообложение
Как и любая сделка купли-продажи, продажа объекта незавершённого строительства, считается получением дохода. А значит, продавец недвижимости должен будет заплатить 13% налог. Сумма налога будет рассчитана на основании и участка земли.
Для этого перед продажей нужно заказать услугу оценки в лицензированной компании.
Для иностранцев размер налога равен 30%. Порядок его исчисления тот же, что и для граждан РФ.
Земельные участки, а также сопутствующие объекты, в том числе незавершенные, перемещение каковых не представляется возможным без нанесения им ущерба, рассматриваются как объекты недвижимости.
Можно ли вообще продать участок с недостроенным домом? Действующее законодательство РФ пока не предусматривает каких-либо конкретных запретов на сам факт совершения таких сделок. Поэтому владелец, не нарушая закона, всегда вправе выставить свою собственность на продажу . Непременное условие совершения сделки – регистрация недостроенного объекта.
Важно: без имеющегося разрешения на строительство законным образом зарегистрировать можно только готовое (давно существующее) строение.
Итак, сделка требует соблюдения следующих условий:
- добровольное согласие участвующих сторон;
- наличие справки (взятой в Росреестре) о том, что имущество не находится под арестом, не заложено, не обременено долгами и т.п.;
- подготовка подробно описанных ниже документов;
- заключение договора купли-продажи.
Какие документы необходимо подготовить?
Следует подготовить документы как на саму землю, так и на строение, независимо от степени его завершенности. Требуется представить:
- документы о праве собственности;
- правоустанавливающий документ, свидетельствующий о законности владения продавцом данной недвижимостью (заключенный ранее договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание, и т.п.;
- технический паспорт (заказывается в БТИ);
- разрешение на строительство (его выдает местная администрация);
- утвержденный проект;
- кадастровый паспорт;
- план участка;
- квитанция об уплате госпошлины.
О том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка, читайте , а из вы узнаете, какие бумаги потребуется собрать при сделке на земельный участок с домом, независимо от степени его завершенности.
Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?
Перед заключением сделки по покупке земельного участка с недостроем следует предварительно проверить:
- Соответствует ли земельный участок заявленному предназначению.
- Не является ли он результатом самозахвата.
- Не является ли возводимый на нем объект самостроем.
- Не находится ли участок под арестом, не заложен ли он и т.п.
- Не продается ли он повторно (недобросовестный продавец может предъявить Вам старые документы, уже фигурировавшие в сделках).
- Нет ли расхождений реального участка (площадь, границы) с данными, зафиксированными в документах.
- Не совершается ли сделка без согласия супруга (или органов опеки и попечительства).
- Является ли земля, показанная Вам, действительно той, на которую оформляются документы. В противном случае после завершения всех процедур Вы можете оказаться владельцем совершенно иного участка.
При оценке состояния объекта следует обратить внимание на то, на какой стадии работ строительство остановлено.
Как происходит сделка?
- Оценка объекта продажи (самостоятельная или же с привлечением независимого эксперта.
- Описание объекта. Риэлторы советуют продавцу не упоминать в объявлениях слово «недострой», поскольку оно часто отпугивает покупателя. Разумнее просто упомянуть о «строениях», и впоследствии преподнести незавершенный объект как дополнительный плюс, а не отягощающую обузу.
- Объявление о продаже с кратким описанием публикуется в СМИ (печатных изданиях, интернете).
- При ознакомлении покупателя важным аргументом может послужить то, что уже имеющийся задел – существенный плюс сделки. Он позволит покупателю в дальнейшем довести дело до конца, приложив гораздо меньшие затраты, нежели начинать строительство с нуля.
- Может быть заключен предварительный договор. Вносится задаток, оговариваются окончательные сроки.
- Подписывается договор. В этом процессе желательно участие юриста.
Важно: в интересах продавца – указать в документах реальную стоимость продажи. Это послужит гарантией от различных неприятностей.
Подводные камни
При совершении сделок, в которых фигурирует недостроенный объект, могут встречаться различные «подводные камни». Заранее их предусмотреть невозможно. Некоторые из них.
- Недостроенный объект не должен являться предметом действующего строительного подряда. В этом случае он будет являться объектом права третьего лица, и сделка будет признана незаконной. При рассмотрении и оформлении документов необходимо заранее предусмотреть это обстоятельство и, при необходимости, обсудить его с юристами.
- Объект не может быть предметом сделки, если на него не оформлено право собственности. В интересах покупателя проверить это обстоятельство по документам.
- Объект не должен являться «самостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ , таковым признается строение, без разрешения возводимое на землях, не предназначенных для этой цели. Поэтому покупатель должен убедиться, что у собственника «незавершенки» в порядке вся проектно-разрешительная документация.
- В договоре должны быть сформулированы идентификационные признаки объекта. Например, недостроенный объект, возводимый из сборных металлоконструкций, может быть не отнесен к недвижимости и не являться предметом сделки. Во избежание подобных коллизий продавцом должен быть представлен акт о техническом состоянии объекта.
- Если объект находится в долевой собственности, это также необходимо указать в документах.
Заключение договора
В договоре следует обязательно учесть следующие важные пункты:
- Точный адрес участка.
- Расположение участка, описание его, границы.
- Кадастровый номер.
- К какой категории разрешенного использования относится земля (сельскохозяйственная, жилая, предпринимательская, для отдыха и т.п.)
- В договоре должны быть указаны документы, подтверждающие право собственности.
- Должны быть указана стоимость сделки, форма оплаты, способ оплаты.
Совершение сделки происходит следующим образом:
- Покупатель и Продавец исследуют рынок недвижимости, находят взаимную заинтересованность.
- Проводятся переговоры с участием заинтересованных сторон или посредников.
- С соблюдением установленной формы составляется и подписывается договор купли-продажи.
- Договор регистрируется.
Регистрация и оформление права собственности
- В органы Росреестра подается заявление о регистрации договора купли-продажи и о изменении права собственности.
- Сведения о сделке заносятся в ЕГРН.
- Стороны получают зарегистрированные документы.
Сроки и стоимость
Сделки по земельной недвижимости считаются заключенными с момента регистрации договора , но не с момента получения суммы. Стандартный срок регистрации – две недели. Стоимость оформления самого договора по продаже земельного участка теоретически исчисляется в размере уплаченной госпошлины. Для физического лица госпошлина на регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 руб.
Если услуга оказывается в электронном виде, размеры госпошлины сокращаются на 30%. Размеры госпошлины и иных пошлин определяются Федеральным законом от 21.017.2014 № 221-ФЗ и НК РФ ст. 333.33 (часть вторая) в редакции от 04.06.2018.
Если в сделке задействованы несколько собственников, госпошлина уплачивается соразмерно их количеству. Нотариальное сопровождение составляет 1,5% от суммы. Если сделка осуществляется при посредстве доверенного лица, то в эту сумму войдет и оплата услуг по оформлению доверенности.
Налогообложение
К особенностям относятся вопросы, связанные с освобождением от налогов, а также налоговыми вычетами, касающиеся как продавцов, так и покупателей. Это подробно рассматривается в Налоговом кодеке РФ главе 23 . При расчете налога необходимо выяснить наличие у продавца статуса резидента. Им может быть любой человек, пробывший в РФ более 183 дней на протяжении года. Налоговая ставка для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%.
Освобождаются от налога лица, владеющие недвижимостью свыше предельного срока – 5 лет (в случае дарения, приватизации, договора пожизненного содержания – 3 лет). Отдельные категории лиц (с 13% налоговой ставкой) имеют право на налоговые вычеты. В любом конкретном случае все проблемы, связанные с налогообложением, должен решать грамотный специалист, в компетенции которого находится разрешение данных вопросов.
Таким образом, сделка по купле-продаже недвижимости требует высокой юридической грамотности и соблюдения буквы закона. Подчеркнем еще раз, что в нынешней, не вполне ясной экономической ситуации, совершать такие сделки следует с особенной осторожностью, не полагаясь на советы и рекомендации случайных лиц.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
